[年三四线城市二三季度楼市出现了重要作用转折]年三四线城市二三季度楼市出现了重要作用转折

自2021年二三季度楼市出现历史性转折以来,救市行动已持续近13个月,但市场依然冷淡。

政策工具箱里还有哪些“招数”?未来半年还可能推出哪些优势?

如果全线下调0.5个百分点,可以释放8000到9000亿。继续降低RRR还可以扩大货币乘数,提高货币衍生能力。

[年三四线城市二三季度楼市出现了重要作用转折]年三四线城市二三季度楼市出现了重要作用转折

2.降低利率

自2021年12月以来,LPR已四次降息,其中与房地产市场相关的5年期LPR降息累计35个基点。

5年期LPR未来一年将有30个基点左右的降息空间,最低可能达到4.0%;一年期LPR的空间可能减半,即15个基点左右,最低约3.50%。

3.股票抵押折价

当5年期LPR降息时,从下一个定价日起,股票抵押贷款通常会减少相同的金额。

股票抵押贷款利率由“LPR加分”组成。LPR是浮动的,而“加分”部分是固定的。如果涨幅为正,说明利率涨了,反之,说明贴水了。

2019年到2022年初,各地房贷水平较高,有些地方甚至超过7%。例如,2021年10月初,广东惠州首套房贷款利率比LPR高255个基点。如果你当时办理了贷款,这个“加分”会一直持续到贷款合同终止。即使LPR降至4.0%,你的房贷利率也将达到6.55%!

所以,对这三年来以超高房贷利率买房的人给予额外优惠,降低加分(比如首套房加分减为零,二套房加分不超过50个基点),也是合理的,也可以让这些家庭有多余的钱花。

历史上有“额外折扣”的先例,发生在全球金融危机的2008年10月。当时享受基准利率85%的股票房贷普遍改为30%。

4.松绑“认房认贷”

部分城市取消认房认贷政策,或大幅降低门槛。下一步就看大城市了。如果不能完全废除,至少可以松绑。

5.取消或放宽“二手房交易参考价”

“二手房交易参考价”是一项强干预政策,它甚至可以硬性规定“不得显示真实成交价”“不得显示卖方出价”,这在人类房地产调控史上是前所未有的。在市场过热的时候,这个政策可能有存在的理由,但应该不会长期存在。

另外,“二手房交易参考价”虽然名义上是“参考价”,实际上是“指导价”。它要求金融机构以这个价格发放贷款,相当于提高了首付比例,不利于支持刚需和改善性购房,也不利于活跃二手房市场。

6.金钱放弃了改革努力

货币棚改是楼市调控中的“核弹级”举措。可以减少住房存量,瞬间增加购房需求和购房资金量。对2016-2018年三四线城市房价飙升起到了重要作用。

目前货币棚改已经在一些供应量超大市场超冷的城市重启,比如郑州。继续加大货币棚改量,可以促进市场的回暖。

7.延长房贷期限,放宽接力贷合作贷。

目前商业房贷最长期限是30年,未来有可能提高到40年。

另外,就是放宽“贷款人年龄贷款年限”的上限。那是七五年前的事了,现在有些城市已经放宽到85年了。也就是说,70岁的老人也可以贷款15年。

当然,这个过程需要成年的孩子来保证。在未来,接力贷款的期限也可能超过30年。

延长房贷年限放宽接力贷合作贷都可以增加房市购买力,有利于去库存。

如果疫情持续,建议引入先息后资的贷款方式。例如,在

一线城市是楼市的龙头和风向标,也是房价的天花板。如果一线城市不放松,其他城市的市场很难恢复。

目前北上广深四大一线城市中,只有上海在临港新区实施了一年的社保购房松绑政策,其他城市基本没有动作。

建议上海继续放宽“三价低”政策;建议深圳放宽二手房交易参考价格管制,并尝试在坪山大鹏盐田放宽限购(比如降低社保年限,落户即可买房,非户籍人口有2至3年社保);建议放宽广州本地限购。比如南沙可以允许大湾区户籍居民无门槛购买一套,花都白云番禺为人才松绑。此外,北上广深的增值税优惠也可以由5改为2。

今年6月出台的第九版方案,大幅释放了“防疫红利”,比如对密切接触者和入境人员的隔离控制时间,由“14天集中隔离医学观察7天居家健康监测”调整为“7天集中隔离医学观察3天居家健康监测”。

据信,第十版计划也正在制定中。如果能简化为“5 2”甚至“2 5”,对经济的发展是有利的,对楼市和股市都是有利的。


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